Daten & Fakten

Wohnungsmarkt und Wohnraumförderung [Teil 1]

Taschenrechner und Diagramme Statistiken © MIL

Zur Einordnung der Wohnraumförderung in das Wohnungsmarktgeschehen des Landes Brandenburgs bedarf es einer historischen Rückschau. Der erste Teil der Darstellung stellt den Wohnungsmarkt mit Wohnungsmangel und hohem Handlungsdruck nach der Wende sowie den Zeitraum der von einer hohen - vor allem steuerlich induzierten - Angebotsausweitung bei gleichzeitigem Anstieg der Überschussbestände dar.  Im zweiten Teil wird die Umsteuerung der Wohnraumförderung nach der Jahrtausendwende sowie der Einfluss der Föderalismusreform 2007 beschrieben. Dann erst wurde die Zuständigkeit der Gesetzgebung zur Wohnraumförderung vom Bund auf die Länder übertragen. Dies bot die Chance, die Förderprogramme neu aufzustellen und konsequent an den landespolitischen Erfordernissen auszurichten.

Programmatik vor der Wiedervereinigung

Unsanierter Altbau in der Bauhofstraße in BrandenburgSanierungsbedarf am Gebäude © MIR

Seit Anfang der 70er Jahre verfolgte die DDR die Programmatik, bis 1990 die Wohnungsversorgung als soziales Problem gelöst zu haben. Obwohl zahlreiche neue Wohnungen entstanden, reichten die Anstrengungen nicht aus, den Wohnungsmangel zu beseitigen und den gesellschaftlichen Wohnbedürfnissen gerecht zu werden. Die Wohnungsbaupolitik der DDR, mit einer Mittelkonzentration auf den industriellen Wohnungsbau zumeist am Stadtrand, vernachlässigte die Altbaussubstanz in den Innenstädten.

Rechnerisch stieg die Zahl der Wohnungen durch den Neubau am Rande der Städte zwar an. Doch vor dem Hintergrund, dass immer mehr ältere Wohnungen infolge baulicher Mängel oder ungenügender Qualität nur noch schwer oder gar nicht mehr bewohnbar waren, nahm der Wohnungsmangel dennoch zu. In erster Linie fehlten große, moderne Wohnungen, Einfamilienhäuser und Altbauwohnungen mit modernem Komfort.

Investitionen in den Wohnungsmarkt nach 1990

Nach der Wende wurde deutlich, dass selbst unter optimistischen Annahmen über die zukünftige, wirtschaftliche Entwicklung der neuen Länder, die benötigten Investitionen in die Bestandssanierung und den Neubau nicht aus den Einnahmenpotentialen der Nettomieten erwirtschaftet werden können und erhebliche öffentliche Subventionen erforderlich sind.

Farbige mehrstöckige Häuserfront in LübbenWohnungsbau in Lübben © Mathias Marx

Bund und Länder haben mit einer Vielzahl von Fördermaßnahmen reagiert, um die Investitionen in den Wohnungsmarkt zu fördern. Die wesentlichen Förderinstrumente waren neben der Förderung durch das Land Brandenburg die Abschreibungsmöglichkeiten über die Sonder-Abschreibung für Abnutzung (AfA) Ost nach dem Einkommensteuergesetz, die Investitionszulage, die Programme der KfW-Bankengruppe (früher Kreditbank für Wiederaufbau) und die Eigenheimzulage. Die Städtebauförderung wirkte flankierend zur sozialen Wohnraumförderung. Im Ergebnis führten diese Anreize zu einem historisch einmaligen Investitionsboom auf dem Wohnungsmarkt.

Die Phase bis 1994: Wohnungsmangel, hoher Handlungsdruck

Mietwohnungsneubau in PotsdamMietwohnungsneubau in Potsdam © MIR

Die Ausgangslage auf dem Wohnungsmarkt war im Land Brandenburg nicht anders als in den anderen neuen Bundesländern. In praktisch allen Kommunen signalisierte die Zahl der Wohnungssuchenden und der Antragsteller für Wohnberechtigungsscheine einen hohen Wohnraumbedarf. Es gab ein Wohnungsdefizit in einer nicht quantifizierbaren Größenordnung.

Der Wohnungsbestand, insbesondere die Altbauten, waren zumeist in einem qualitativ schlechten bis sehr schlechten Zustand. Der dritte Bauschadensbericht der Bundesregierung bezifferte einen Instandsetzungsbedarf des Wohnungsbestandes in den neuen Ländern zum Stand von 1993 in Höhe von rund 60 Milliarden Euro. Im Jahr 1995, der ersten Gebäude- und Wohnungszählung in den neuen Ländern, lagen rund 72 Prozent der Wohnungen in Brandenburg in Gebäuden mit Schäden.

Altstadt: Modernisierung und Instandsetzung in PotsdamAltstadt: Modernisierung und Instandsetzung in Potsdam © MIR

Vor diesem Hintergrund hat das Land - unter Einbeziehung von Bundesfinanzhilfen - seit 1991 eine Reihe von Förderprogrammen aufgelegt, von denen die Modernisierungs- und Instandsetzungsförderung von Mietwohnungen, die Förderung des Mietwohnungsneubaus und die Förderung selbstgenutzten Wohneigentums die wichtigsten waren. Priorität hatte dabei die Erfüllung der im Zweiten Wohnungsbaugesetz (II. WoBauG) formulierten sozialpolitischen Aufgabe, die Wohnraumversorgung für breite Schichten der Bevölkerung sicherzustellen.

Als besonderes Problem in den ersten beiden Jahren nach der Wiedervereinigung erwiesen sich die Vielzahl nicht geklärter offener Vermögensfragen, die fehlenden Bauleitplanungen und fehlenden Erfahrungen von Bauträgern und Investoren. Der Neubau von Wohnungen brach daher in den ersten beiden Jahren nach der Wiedervereinigung praktisch komplett ein. Unter dem enormen politischen Handlungsdruck wurden jedoch innerhalb von drei Jahren mehr als 420 Millionen Euro für die Bestandssanierung von Mietwohnungen im Land bewilligt. Im Vergleichszeitraum wurde über KfW-Mittel ungefähr das Fünffache an Fördermitteln für die Wohnraummodernisierung ausgereicht.

Die Entwicklung im Zeichen wachsender Wohnungsüberschüsse von 1995 bis 1999

Hochhaus mit SolaranlageFrühzeitige Einbindung von Solartechnik © MIL

In der zweiten Legislaturperiode konkretisierte die Landesregierung die politischen Zielsetzungen. Schwerpunkte der Wohnungspolitik waren noch immer der geförderte Neubau von Wohnungen - Ziel war die Fertigstellung von jährlich 15.000 Wohnungen im Land, von denen die Hälfte gefördert sein sollte - sowie die Modernisierung und Instandsetzung von Wohnraum. Noch stärker als bisher bekannte sich die Politik zu einer räumlich konzentrierten Förderung auf die Innenstädte und auf die Gebiete des komplexen Wohnungsbaus.

In der Phase zwischen 1995 bis Ende 1999 war der Wohnungsmarkt gekennzeichnet von einer hohen - vor allem steuerlich induzierten - Angebotsausweitung bei gleichzeitigem Anstieg der Überschussbestände. Die Zahl der Fertigstellungen im Land erreichte 1997 mit rund 34.000 Wohnungen ihren Höchstwert. Das entspricht mehr als dem Doppelten der von der Landesregierung vorgegebenen Zielstellung.

Im gleichen Zuge stiegen die Leerstände in den Wohnungsbeständen und im Neubau. Die Wohnungswirtschaft meldete 1995 eine Leerstandsquote von 4,2 Prozent, die bis zum Ende des Jahrzehnts auf über 10 Prozent wuchs. Vor allem im äußeren Entwicklungsraum nahmen die Leerstände rapide zu. Die Quote betrug Ende 1999 17,7 Prozent. Das wahre Ausmaß über die Höhe und Struktur der Leerstände über den Gesamtbestand lieferte erstmals die Zusatzerhebung im Rahmen des Mikrozensus von 1998. Demnach standen im Land Brandenburg 11,2 Prozent des Wohnungsbestandes leer.

Frankfurt an der Oder: Reihenhäuser im BauReihenhäuser im Bau © Mathias Marx

Die großen Programme der Wohnungsbauförderung wurden zwar fortgesetzt, allerdings reduzierten sich die bewilligten Mittel drastisch von 805 Millionen Euro im Jahr 1995 auf 339 Millionen Euro im Jahr 1999. Während die Mittel für die soziale Wohnraumförderung des Landes in diesem Zeitraum sukzessive reduziert wurden, blieb die Bundes- und KfW-Förderung auf hohem Niveau. In diese Phase fällt auch der Beginn des Wohneigentumsprogramms der KfW. Die KfW bewilligte dafür zwischen 1997 und 1999 Fördermittel von über 100 Millionen Euro.

Im Jahr 1996 wurde die Sonder-AfA für Neubauten modifiziert verlängert und lief erst 1998 aus. Deren Wirkung bestand jedoch auf Grund verschiedener steuerrechtlicher Konstruktionen in Teilen noch einige Jahre weiter. Unter Berücksichtigung der hohen Bewilligungen im Wohnungsneubau 1995 war klar, dass der Wohnungsbedarf gedeckt war und das abgesehen von einigen wenigen Standorten im Umland von Berlin sich ein wachsender Leerstand entwickelte.

Weiterführende Beiträge:

  • Wohnungsmarkt und Wohnraumförderung [Teil 2]

    Eingerüstetes Gebäude: Auf einer Baustelle wird Richtfest gefeiert Richtfest am Gebäude © MIR Mathias Marx

    Umsteuerung der Wohnraumförderung im Jahr 2000 und Weiterentwicklung bis heute. Mit der Föderalismusreform 2007 wurde die Zuständigkeit der Gesetzgebung zur Wohnraumförderung auf die Länder übertragen. Dies bot die Chance, die Programme neu aufzustellen und konsequent an den landespolitischen Erfordernissen auszurichten.

Letzte Aktualisierung: 17.11.2016

Interner Link

LBV-Strukturatlas Land Brandenburg Online


Externe Links

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg