Der wohnungspolitische Kompass 2015 liegt vor

Kompass-Grafik © microsoft

Aufgabe des Brandenburger Ministeriums für Infrastruktur und Landesplanung (MIL) im Rahmen der Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik ist es, zukünftige Trends und Bedarfe rechtzeitig zu erkennen, Rahmenbedingungen für funktionsfähige regionale Wohnungsmärkte zu schaffen, politikfähige Strategien zu entwickeln und Förderinstrumente entsprechend zu gestalten.

Dazu werden wohnungsmarktrelevante Aussagen benötigt, aus denen sich eine Markteinschätzung und entsprechender Handlungsbedarf ableiten lässt. In der Vergangenheit wurden im Auftrag des MIL turnusmäßig Wohnungsmarkt-untersuchungen durch externe Sachverständige durchgeführt und aufbereitet. Zuletzt erfolgte im Jahr 2009 eine zusammenfassende Betrachtung und Datenerhebung (Wohnungspolitischer Kompass 2009). Mit Blick die aktuellen wohnungspolitischen Herausforderungen war in diesem Jahr eine Neuauflage erforderlich.

Im Sommer 2014 wurde das Büro RegioKontext GmbH beauftragt, einen „Wohnungspolitischen Kompasses 2015“ zu erstellen. Unter Berücksichtigung der besonderen Voraussetzungen des Flächenlandes Brandenburg und seiner unterschiedlichen regionalen Befunde geht es um eine kohärente Wohnungspolitik, bei der die unterschiedlichen Instrumente von Stadtentwicklung, Stadterneuerung, Stadtumbau und vor allem der Wohnraumförderung sachgerecht und aufeinander abgestimmt eingebracht werden können. Neben der allgemeinen Wohnungsmarktlage, die regional innerhalb Brandenburgs zum Teil sehr stark differiert, sind dabei wesentliche übergeordnete Trends zu berücksichtigen: So wirkt sich der demografische Wandel als Prozess unabhängig von der Marktanspannung faktisch überall aus – wenn auch nicht in gleicher Weise und Intensität. Zudem funktioniert nicht jedes Lösungsmodell an jedem Standort in gleicher Weise. Dies gilt es zu berücksichtigen, wenn es um Art, Umfang und auch Finanzierbarkeit entsprechender Angebote im Rahmen von Förderung und Anreizinstrumenten geht.

Um der Vielschichtigkeit der Aufgabenstellung gerecht zu werden, kam bei der Erstellung des Gutachtens ein Mix unterschiedlicher methodischer Ansätze zur Anwendung. Im Rahmen statistischer Auswertungen und Analysen wurden Daten der amtlichen Statistik aufbereitet und ergänzend Sekundärauswertungen herangezogen. Zur zielgerichteten Gewinnung einschlägiger Informationen wurde überdies eine breit angelegte Mieter-Haushaltsbefragung durchgeführt. Ergänzt wurde diese durch Expertengespräche.

Die Analysen erfolgten räumlich differenziert in zweierlei Hinsicht:

Erstens wird unterschieden in das Berliner Umland und den berlinfernen Raum,  zweitens werden vier Gemeindegrößenklassen wie folgt unterschieden:

  • 50.000 Einwohner und mehr (vier Gemeinden)
  • 10.000 bis unter 50.000 Einwohner (63 Gemeinden)
  • 5.000 bis unter 10.000 Einwohner (58 Gemeinden)
  •  bis unter 5.000 Einwohner (293 Gemeinden)

Wohnraumförderung in Brandenburg seit 2007

Die Soziale Wohnraumförderung der Länder übernimmt im Gesamtsystem der Absicherung des Wohnens eine zentrale Funktion: Sie flankiert die subjektbezogenen Wohnbeihilfen wie Kosten der Unterkunft oder Wohngeld, die primär „reparierend“ am Marktergebnis ansetzen. Die Wohnraumförderung hingegen bietet der öffentlichen Hand die wichtige Option, auch auf die Angebotsseite im Hinblick auf bestimmte Wohnungstypen oder -qualitäten aktiv Einfluss zu nehmen. Der Aufbau von Sozialbindungen spielt hierbei eine zentrale Rolle: Auf diese Weise kann die Verfügbarkeit bestimmter Wohnungsangebote für die Zielgruppen der sozialen Wohnraumförderung für eine längere Dauer abgesichert werden. Dies schützt die Haushalte mit Zugangsschwierigkeiten am Wohnungsmarkt vor den Folgen sich anspannender Wohnungsmärkte und erhält den Kommunen Handlungsmöglichkeiten bei der Wohnraumversorgung.

Ausgelöst durch die Föderalismusreform ist Brandenburg wie alle Länder seit 2007 für die Wohnraumförderung zuständig. Seither wurde in Brandenburg eine Politik verfolgt, bei der die unterschiedlichen Instrumente von Stadterneuerung, und Wohnraumförderung sachgerecht und aufeinander abgestimmt eingesetzt werden. Von 2007 bis 2013 wurden der Neubau und die Modernisierung und Instandsetzung von rund 10.000 Wohnungen mit 210 Mio. Euro unterstützt. Dabei trägt die Wohnraumförderung die Ziele der nachhaltigen Stadtentwicklung mit, indem sie gezielt in den zukunftsfähigen innerstädtischen Gebietskulissen der Stadterneuerung eingesetzt wird.

Insgesamt 40 Mio. Euro standen 2014 für die Modernisierung und Instandsetzung, den Mietwohnungsneubau sowie Eigentumsmaßnahmen zur Innenstadtentwicklung zur Verfügung. Die gleiche Summe steht für 2015 und die Folgejahre bereit.

Das Gutachten hat sowohl Förderinhalte als auch die Fördersystematik bewertet und vergibt insgesamt gute Noten für die Wohnraumförderung in Brandenburg. Die grundlegende Veränderung im Fördersystem seit 2007, nämlich die Umstellung von Zuschüssen auf Darlehen, wird als richtig beschrieben. Nicht zuletzt, weil durch den revolvierenden Effekt dauerhaft Fördermittel bereitgestellt werden können.

Das Förderangebot für Mod/Inst und Aufzüge ist gut nachgefragt. Die Konditionen konnten hier im Wettbewerb mit den Angeboten der KFW bestehen – und dies trotz Bindungsverpflichtungen, die bei der Landesförderung eingegangen werden müssen.

Nachsteuerungsbedarf wurde bei den Förderangeboten zum Neubau von preiswerten Mietwohnungen gesehen. Dies passt zu den allgemeinen Befunden in Deutschland insgesamt. Dieses Marktsegment wird derzeit als unattraktiver eingeschätzt als die Investition in den Bereich des Wohneigentums und des gehobenen Mietsegment – zumindest dort, wo die Märkte angespannt und entsprechende Renditen möglich sind. Mit der neuen Förderrichtlinie wurde bereits auf diese Feststellungen reagiert.

Bestandsaufnahme Wohnungsmarkt

Der Wohnungsmarkt des Landes ist in weiten Teilen ausgeglichen, dem stehen jedoch Gebiete mit starker Nachfrage, insbesondere im Berliner Umland gegenüber. Im Land gibt es einen Wohnungsbestand von insgesamt 1,3 Mio. Wohnungen, das waren rund 7.000 mehr als Ende 2013. In den letzten vier Jahren seit 2010 hat sich der Wohnungsbestand im Land Brandenburg rechnerisch um 21.000 Wohnungen (+1,7 Prozent) erhöht. Die Bautätigkeit, die in den letzten Jahren eher verhalten ausfiel, zieht verursacht durch die gestiegene Nachfrage an. Im Jahr 2014 wurden insgesamt 12.000 Wohnungen genehmigt, 20 Prozent mehr als im Vorjahr. Von den Neubauwohnungen werden 4.400 in Mehrfamilienhäusern entstehen. Die Mehrzahl der genehmigten Wohnungen entfällt auf die Stadt Potsdam und die Landkreise Potsdam-Mittelmark und Barnim.

Bis 2030 ist weiterhin von einer stark heterogenen Haushaltsentwicklung auszugehen. Dies wird bedingt durch reale Bevölkerungsverluste in der Altersklasse zwischen 20 – 40 Jahre, das ist die Gruppe der Haushaltsgründer. Außerdem nimmt in allen Regionen die Zahl der über 65-Jährigen absolut zu. Trotz Bevölkerungsverlusten ist aufgrund steigender Haushaltzahlen eine kontinuierliche Nachfrage nach Wohnraum zu verzeichnen, dabei gibt es jedoch starke regionale Unterschiede. Insgesamt wird durch das Gutachten ein Bedarf von insgesamt 5.000 neuen Wohnungen pro Jahr bis 2030 prognostiziert.

Die Zufriedenheit der Mieter mit den vorhandenen Wohnungen wurde durch die umfangreiche Mieterbefragung (1.500 Befragte) ermittelt. Im Ergebnis kann von einer insgesamt sehr guten Situation ausgegangen werden, die Mehrheit der Mieterhaushalte ist mit ihrer Wohnung zufrieden bzw. sehr zufrieden (zusammen 84 %). Die Wohnungen haben einen hohen Modernisierungsgrad. Defizite werden insbesondere beim Anbau von Aufzügen und bei dem Abbau von Schwellen gesehen.

Handlungsbedarf und Empfehlungen

Die Analyse kommt zum Ergebnis, dass das Land auch weiterhin die Kommunen bei der Bereitstellung von Wohnraum unterstützen muss. Die Wohnraumförderung erschließt den Kommunen über Sozialbindungen wichtige Handlungsmöglichkeiten für ihren wohnungsbezogenen Versorgungsauftrag. Eine weitere wichtige Zukunftsaufgabe ist, die Angebotsdefizite in wachsenden Städten zu reduzieren. Unter besonders angespannten Wohnungsmarktbedingungen muss die Wohnraumförderung zur quantitativen Entlastung beitragen. Da Leerstände in manchen Gebieten fast völlig verschwunden sind und die Binnenwanderung absinkt, sind zusätzliche Anstrengungen in Form von Neubau miet-und belegungsgebundener  Wohnungen erforderlich. Dagegen sind in schrumpfenden Städten und Regionen andere Schwerpunkte gefragt. Dies betrifft vor allem Städte im berlinfernen Raum. Hier geht es um die Sicherung der städtebaulichen Anpassung, den Abbau von Investitionsblockaden und die Stärkung der Zentrumsfunktion. In allen Landesteilen müssen die Wohnungen qualitativ dem demografischen Wandel angepasst werden. Gefragt ist der Abbau von Barrieren und die generationsgerechte Anpassung sowohl im Bestand als auch im Neubau.

Das Gutachten schlägt eine Ausdifferenzierung der zukünftigen Förderung in drei Programmbereiche mit unterschiedlicher Zielstruktur für wachsende und schrumpfende Regionen. Der Programmbereich „Stärkung“ unterstützt wachsende Kommunen im Berliner Umland in grundsätzlicher Fortschreibung des bisherigen Fördermodells. Der zusätzlich vorgeschlagene Programmbereich „Entlastung“ bezieht sich auf Kommunen mit einem Handlungsbedarf, der deutlich über das allgemeine Stärkungserfordernis hinausgeht. Der Programmbereich „Sicherung“ verstetigt die Wohnraumförderung für den berlinfernen Raum in enger Abstimmung mit der Städtebauförderung.

Die soziale Wohnraumförderung sollte nur die geltenden energetischen Standards zur Bedingung machen, um nicht die Bezahlbarkeit zu gefährden. Die darlehensbasierte Förderung sollte fortgeführt werden. Sie betont die Kontinuität in der Wohnraumförderung, unterstützt die wirtschaftliche Ausrichtung der Förderung und erhält das Wohnungsbauvermögen in seiner Substanz. Die Förderkonditionen sind dabei der Nachfrage und der Marktsituation anzupassen. Das System der Förderkulissen ist beizubehalten, es sollte jedoch über Modelle der Flexibilisierung nachgedacht werden.

Insgesamt bestätigen die Gutachter den Zielkatalog und den Umfang der bisherigen Förderpolitik des Landes. Wir werden bestätigt in unserer Wohnungspolitik, die Mieter fühlen sich wohl und die Wohnungsbestände sind weitgehend in einem zeitgemäßen Zustand. Es wird lediglich geringer Nachsteuerungsbedarf gesehen. Erste Anpassungen sind bei den Neufassungen der Förderangebote in diesem Jahr bereits erfolgt. Die Anregung, die Förderunterstützung stärker auch an den regionalen Problemlagen zu orientieren wird ebenfalls aufgegriffen und im Rahmen künftiger Richtlinienfortschreibungen zu diskutieren sein. Mit den Städten des Berliner Umlands, die mit Wohnungsengpässen kämpfen, sind wir bereits im Gespräch um Lösungen zu erarbeiten.

Den vollständigen wohnungspolitischen Kompass finden Sie in der Anlage (rechte Textbox).